深圳摩天人居进行时

十面埋伏

　　深圳商报记者 吴圳兰
　　近日，深圳湾又一块居住用地挂牌出让，占地1.5万平方米，容积率7.44，未来住宅高度190米。这将会是目前深圳为数不多的超过150米的超高层住宅。

　　近一年来，在土地日益稀缺与城市更新项目大规模展开的背景下，在售的和在建的超高层住宅正轮番冲击着深圳市民的眼球。业内人士预测，在未来二至三年内，深圳住宅将进入“超高时代”。
　　百米以上住宅集中爆发

不知不觉地，一线城市上空出现了一条崭新天际线。
　　随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层住宅项目在不仅各大一线城市涌现，部分二线城市也开始出现此类产品。作为高层建筑的延伸，超高层住宅的到来不仅改变着原有城市的尺度和城市本来的面貌。同时，它还让人们开始拥有一种全新的生活方式——摩天人居。
　　在土地资源与人口矛盾日益突出的背景下，高层住宅早已经成为一种各大楼盘中的主流产品，且不少项目也有越建越高的趋势。不少业内人士表示，超高层住宅必将是楼市下一个主角。
　　但该市场的成熟还必须经过一段漫长的历程。深圳就是一个典型案例。在经历了多层，小高层和高层的10余年发展历程之后，深圳于上世纪90年代就已出现此类物业。但由于技术未完善，市场不成熟以及定位不明等原因，当时并未受到置业者的青睐。
　　发展至今，虽然相比于深圳超高写字楼，超高的住宅项目并不多，但是在市场上已经逐渐赢得认可。值得一提的是，从目前市场情来看，33层或34层的高层已经逐渐从二级市场中淡出，而40层和40层以上的住宅项目则开始崭露头角，并呈现集中爆发的趋势。伴随着一批超过100米高的超高层住宅规划和兴建项目的涌入，专家预计在未来的二年或三年内，深圳楼市将驶入“超高时代”。
　　其中，位于福田区新沙路与新沙街交汇处的君临天下(国都高尔夫三期)，共48层高168米的住宅，目前已经推出。与君临天下南北呼应的宏欣豪园，位于福田区新洲石厦北，拟建设5栋140米高43层的超高层住宅楼，年底封顶。号称打造“中国最高住宅”的福田车公庙片区东海商务中心，最高一栋公寓塔楼将突破300米，预计年底入市；位于罗湖文锦北路的德弘天下华府，有8栋49～52层的超高层住宅，预计明年年初开盘。
　　城市更新“垫高”容积率
　　“超高层住宅就是迎合旧改项目的需要。”深圳综合开发研究院主任宋丁说。超高层住宅如雨后般春笋地涌入市场，很大程度上是由一年来大规模启动的城市更新项目所决定。所规划的诸多城市更新项目都呈现出的是高容积率、超高层、都市综合体的特征。
　　从市场状况来看，当前普遍住宅容积率在2.5。而公开数据显示，大部分的城市更新项目容积率很多都在5以上，如石厦村改造、万科新老西村改造等，一些容积率甚至达到了7～10。
　　根据世联地产的分析，将建筑拔高是消化容积率，降低建筑密度的主要操作手法之一。而宋丁也透露，由于旧改的低效率和高成本，开发商们势必要将它们再度拔高实现盈利，况且基于人口总量的增加，深圳城市规划的平均容积率不断调高，市区内旧改用地更是寸土寸金，需要建成更高密度。
　　当然，深圳在30年之际就进入城市更新时代，其缘由本来就是随着产业规模的扩张性发展，城市空间不够，需要通过翻新要空间。因此，有业内人士指出，开发超高层住宅的意义并不单纯在于高度的突破，“还是对土地不足和人口剧增的自然回应。”
　　从另外一个角度来说，超高层住宅是城市形象的窗口，更是一个城市经济发展的重要标志。根据深圳建筑科学研究院报告，把功能和各系统进行垂直方向布置的高层建筑(包括高层住宅)，是同等用地面积的经济有效的方法。一个优秀的超高层建筑既是一个城市的重要标志物，也会给城市带来巨大的经济和品牌效益。绿地控股集团有限公司董事长，总裁张玉良就曾说，“每个城市都需要一个高度”，现在很多城市都做大了，有的地方也需要做高。
　　直入云霄能否带来
　　人居享受
　　“享受一览众山小的绝佳风景，享受独善其身的宁静。”住在40层高的张先生告诉记者，这就是超住宅高层带个他的独特感受。事实上，大多数业主选择住在超高楼层的最大原因也正在此。但同时也有因为“恐高”而坚决不买高层的消费者，他们认为，选择低楼层，反而住得更舒心更安全。
　　可以看出，虽然超高层概念已经被接受，但是在超高层的居住观念上仍存分歧。根据中原地产相关报告，多数业主认为超高层住宅能带来大城市生活气氛，开阔视野。而其他客户则担忧，随着建筑高度的增加，在抗震、消防、电梯配置、车位配置等方面都会出现不同的隐患。
　　对此，深圳资深地产研究人尹香武(半求)认为观念是会与时俱进的。在不久的将来，超高层住宅生活将会融入到普通老百姓当中。不过值得一提的是，由于投入成本高，目前深圳超过100米以上的超高层住宅产品仍属于高端物业。但他预判，在三年内，由于土地资源逐渐消化，此类的高层住宅也将会从如今的小众楼盘演变成为刚需置业者的主流选择。
　　但宋丁的看法有所不同，他认为超高层住宅最终仅会成为深圳楼市的一小部分，并不会主唱楼市。况且，即使超高层物业中含有小户型，房价对于刚需者仍然是偏贵。他相信，市场肯定还会有适合刚需的产品。
　　毋庸置疑，在旧城改造步伐加快的背景下，深圳将会有越来越多的超高住宅项目拔地而起。一种紧凑型、高容积率的居住模式已经在酝酿。